焚き火民泊立ち上げ体験談｜物件探しで出てくる問題と諸手続き

山林を手に入れて自分だけのキャンプ場をつくる。アウトドアに親しんだ人なら一度はチャレンジしてみたいと思うのではないでしょうか？僕も焚き火コミュニケーション事業を展開するにあたって、誰からも制約を受けることなく、自分が好きなときに好きなように焚き火ができるプラットフォームを求めていました。

約２年以上にわたって焚き火ができる宿をつくることに奔放しました。誰に教わることもなく全くの未知の世界。手探りで壁にあたることだらけだでした。本記事では焚き火ができる宿を開設するまでの体験談を紹介します。

 

場所を探す

まずは場所探しです。これが最大の難関でした。最初は土地だけ手に入れてフィールド開拓と建物をつくる壮大な妄想をしていました。「山林」というキーワード。とにかくどこで調べてどう動けばいいかが皆目見当がつきません。思いつくことをやってみることにしました。

まずネット。集中して調べていると何件か出てきました。これは良さそう！と現地に行ってみたものの、住宅っぽい、周辺に民家が多いなど無駄足もたくさんありました。グーグルで何ページも深く調べて出てきた人や業者に掛け合いに行ったりもしました。

でもそのおかげでどういうところへ行けば欲しい物件がありそうなのかかわかるようになってきました。総じていうとネット情報には限界があります。地元の人は山林を売りたいからネットに載せるといった発想をしないからです。

次に人づて作戦です。僕の場合は埼玉のときがわ町と数年前から親交がありました。地元の林業家さんと一緒にきこり体験会を開催したり、町の施設を利用してイベントを企画したり。そうした経緯で少なからず地元の人の知り合いがいました。

そんな人たちに「キャンプ場をつくりたいと思っています。どこかいい場所ないですか？あれば紹介してください」とお願いしてまわりました。そうこうしていると何件か紹介してもらったりもしました。地元の人経由だけにネットより確かな情報でした。でもどこまでいっても他人任せ。待っているだけでは時間だけが過ぎていく状況になりました。

その頃、同じように自分でフィールドをつくろうとしていた知り合いは、もっと泥臭い本格的なアクションを起こしていました。毎日グーグルマップで地図を開き、これはと思う場所を見つけたら法務局に行って公図を取り寄せる。

公図とは土地の単位である一筆ごとに描かれている法務局備え付けの特別な地図のことをいいます。そこから地主さんが誰かを探り、地元の不動産屋に掛け合って交渉してもらう。簡単には真似のできない究極の方法です。

山林は不動産屋がほとんど扱っていません。だから自分が欲しい条件の場所を自分で見つけてそこからあたるというのがベストのやり方になるでしょう。待っていて出てくるようなものではないと思った方がいいです。とてつもなく先が見えない作業の連続。覚悟して掛かることをおすすめします。

もう一つネックになるのが地目の問題です。地目とは土地の現状・使用目的などによってその種類を示す分類名のことをいいます。宅地、田、畑、牧場、原野、山林といったものがあります。田や畑は農耕地になるので農家の資格を持っていないと購入できません。もしくは農地を農地以外のものにする農地転用が必要になります。これには高いハードルがあります。

僕の場合は親交のある土地の人のつながりで絞り込んで探していきました。でもそれだけでは狭い範囲なので物件の数にも限りがあります。そこで飯能から秩父、長瀞方面まで範囲を広げて場所探しをしました。

また山林だけだと選択肢も広がらないこともわかりました。建物がある物件も含め、田舎情報や空き家バンクなどから情報を得ながら動いたりもしました。

 

道路と水・ネット環境確保

人を招き入れる施設をつくる際に必須になるのが道路と水です。この二つをクリアするのが至難の業でした。できるだけ自然が残されて人がいない場所がほしい。そうすると必然的に人里離れた場所を探すことになります。人がいないということは道もなくなるし水道も引かれていないことになります。

道がなければ人は呼べません。建物を建てる際にも道路との隣接が必要になります。水道管がなければ話は前に進まみません。仮に水道引き込み工事をしたら１メートル数万円で１００メートル以上になったらそれだけで膨大な費用になります。安く山林を手に入れても現地までの道路をつくったり、水道を引き込んだりしてしたら非現実的な状況になる。

ある物件は道端に面した畑でした。水道管が道まで来ていたのでそこからの引き込み工事をする方法になります。他の物件は人里離れ民家がない場所でした。そうなると水道が来ていないので井戸を掘る方法になります。残るは湧き水を探して引き込むという選択肢になります。

さらにその場にいながら仕事をまわしていくとなるとネット環境が必須になります。人との連絡手段、情報発信・収集ツールとしてネット環境をつくる必要があります。逆に言うとネットさえつながればどこにいても仕事ができます。今の時代、忘れてはいけないインフラですね。

 

排水できるインフラ整備

水があっても一方で排水の問題があります。排水には下水道か浄化槽のどちらかが必要になります。人が住んでいない場所には下水道はない場合が多いです。そのときは浄化槽設置が必須になります。浄化槽とは、生活の中で発生する汚れた水をきれいな水にして川などに流すための装置のことをいいます。

浄化槽には単独浄化槽と合併浄化槽の二種類があります。単独浄化槽はし尿（水洗トイレ）だけを処理するもの、合併浄化槽はし尿（水洗トイレ）とともに生活排水（台所、お風呂、洗面所、洗濯排水など）も併せて処理する浄化槽のことをいいます。一般に浄化槽と言えば合併浄化槽のことを意味します。

浄化槽には５人槽、７人槽、１０人槽といったサイズがあります。招き入れる人数に合わせ、どのサイズになるかが決まります。大きさは延べ床面積が基準です。役場に出向くと、８０平米を超えるあたりから算出すると６人という計算。５人槽の次は７人槽になるのでそれが該当するとの話でした。

建築確認を取った図面にどこに何を設置するのかをレイアウトします。このレイアウト図に基づき役場と業者とで協議しルールに則り人槽を決めるながれになります。

浄化槽の設置費用は町の補助金が対象になります。但し、事業用ということになると個人利用の３倍の費用が掛かります。参考までに事業用として見積りをとったところ３０万円強でした。（平成29年申請分）

次にその水をどこに流すのかを決めます。場所の近隣の道端にＵ字溝がある場合はそこへ流すことができます。もし川に放流するときは役場や県環境管理事務所などへの確認が必要になります。その上で近くの川に排水を流せるか否かの許可をもらわないといけません。

当時、浄化槽の補助金申請は12月末までのものが翌年2月までの工事というながれでした。最初に候補に挙げた場所では、冬場に工事がしづらい場所のため、翌年4月の申請で5月ゴールデンウイーク明けの工事というスケジュールを提示されました。費用については浄化槽を設置する場所を決めることから始まります。浄化槽から配管するところまでの測量を行い見積りが出てきます。

最終的に決めた現在の物件には、もともと浄化槽がありました。ところが１年ほど使ったところで老朽化して故障していることが判明しました。修理もできない状態で新品に入れ替えするしかない羽目に。補助金も使えない場所にあったため、実費で１００万円近くも費用が発生しかなりに痛手を被りました。物件をみるときは浄化槽の状態を必ず確認することをおすすめします。

 

許認可の確認

事業としてやるなら最低限必要な許認可を取らないといけません。関係するものとしては旅館業と飲食店営業があります。いずれも所轄の保健所が窓口になります。キャンプ場的な施設であれば、いくつかの分類のうち簡易宿泊所営業というものに該当します。

下水道、トイレ、浴室、客室の面積などで決まり事があります。飲食店営業については場所だけ提供して来た人が勝手にやるようなものなら許認可は要りません。こちら側で食材を提供すると飲食店営業になります。自分のやろうとする範囲で必要な手続きをとってください。

旅館業法の括り

旅館業には、当時「ホテル営業」「旅館営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」という4つの種別がありました。ホテル、旅館といったものはそれなりの設備条件をもつもので対象外です。

焚き火ができる場所というとキャンプ場のようなイメージになります。キャンプ場オンリーなら旅館業は要りません。一部建物を利用することを想定していたため、山小屋・ペンションなどに該当する簡易宿所営業という括りになることがわかりました。

旅館業の管轄は保健所です。物件エリアの管轄をしている保健所に何度か足を運びました。旅館業をクリアするには、宿泊者数の支障をきたさない入浴設備、非常用照明や誘導灯の設置などいくつかの条件があることがわかりました。

旅館業から民泊へ

思案しているうちに新しく始まる民泊制度の情報を入手しました。従来より自由度が広がるとのこと。これは耳寄りとアンテナを立てました。

2017年秋時点、保健所に相談したときは、民泊の担当窓口がまだ決まってなく、明確な回答はもらえませんでした。その後、窓口が県庁の観光課になったとの連絡をいただき、電話して問い合わせしてみました。宿泊者がいるときに常駐している場合はＯＫとの回答でした。

年間営業日数という視点もフィットしました。年間180日を超えない場合は民泊の対象とのこと。常時やるわけではないので180日におさまります。2018年6月15日から新しい法律が施行となるため、書類が受理され営業開始できるのはそれ以降とのスケジュールです。

民泊をやりたいわけではありませんでしたが、施設をつくるためには旅館業よりあらゆる面でハードルが低い。タイミングも合っています。民泊で申請登録することにしました。

民泊事業開始に必要な手続き

届出可能な住宅か否か、事業が禁止される欠格事由に該当しないか否か、委託の要否はどうかなどの項目がありました。あわせ消防法令関係の確認が必要になります。家主が同居しない場合は非常用照明器具など宿泊者の安全確保として要件がありました。

必要書類は、個人申請の場合、住宅宿泊事業届出書（ネット登録したものを印刷）、届出者が登記されていないことの証明書（法務局）、住宅の登記事項証明書（法務局）、届出者の身分証明書（市役所）、住宅の図面、欠格事由に該当しないことの証明（所定フォーマットにもとづく）、消防法令適合証明書（消防署）といったものでした。

転貸方式など通常でない場合はさらに追加書類が必要になります。そうすると法務局や市役所など別の部署に出向かないといけないので、二度手間にならないように必要書類はあらかじめ確認した上で手続きをした方がいいです。

事業者登録から認可まで

当初は焚き火事業を行っている法人で登録しようとしました。登録には住宅宿泊事業と住宅宿泊管理業に二つがあります。法人で申請するときにはその両方の登録が必要になることがわかりました。住宅宿泊管理業の登録には宅建資格か不動産の仕事に従事した経験が要ります。

親戚の不動産従事者に頼もうとも考えましたが、申請のための費用も発生する上、手続きが煩雑なので断念しました。結局、個人として申請し、法人名義の物件を転貸する形で進めることにしました。

このあたりのやりとりを何度もコールセンターに問い合わせました。ところが立ち上がったばかりの状態。なかなか電話は掛からないし、やっと電話に出た担当者にはイチから説明しないといけません。込み入った話はコールセンターではなく、直接県の観光課担当に問い合わせる方が速かったことを思い出します。

もろもろの書類送付が完了したら認可へのながれになります。書類完備から約１週間で「住宅宿泊事業の標識の発行について（通知）」が到着しました。そこには届出番号の連絡と標識が同封されていました。

消防法令適合証明書

民泊申請の外部書類です。管轄消防本部の予防課が窓口になります。申請に必要になるものは、申請書、登記簿など住宅面積がわかる書類、部屋の平面図、住宅宿泊事業届出書の写しといった内容です。

民泊は住宅扱いなので消防署の管理台帳には掲載されません。その分許可をもらうハードルは低くなります。これが宿泊施設となると一気にクリアすべき項目が増えるみたいでした。

施設に必要なことは火災警報器を設置すること。火災報知器はホームセンターで購入し自分で設置できます。設置場所は寝室。寝室からの火災が多いのが理由とのことでした。

申請書類提出後、消防署による現地確認、現地確認があります。特に問題がなければ「消防法令適合通知書」が交付されます。日程調整、現地確認後の内部処理などで最低１週間は掛かりました。あらかじめスケジューリングしておいた方が無難です。

許認可関係まとめ

僕の場合は、民泊新法が施行されるタイミングだったので右往左往しながらの手続きでした。現在は形として定着しています。積極的に活用してみることをおすすめします。事業を軌道に乗せるポイントは民泊をすることに置くのではなく、自分オリジナルなビジネスを行うために民泊を手段として使うという考え方にあります。

実際に民泊をやり始めると、行政に定期的に報告しないといけない義務があったりします。面倒ですがやむを得ないですね。

 

立木の伐採・土地の成形をする

土地が手に入ったら手を入れていくことになります。余分な木があれば伐採する、斜面であれば土を盛って平面にするといった作業です。まず森林の立木を伐採するには届け出が必要になります。市町村の森林整備計画に則したものです。伐採を始める９０日から３０日前までに役場などの所定の窓口で行います。

自分でできることは少しずつ自分でやるのが基本。ただ一方で重機を入れないとできないこと、プロに任せないとできない範囲のものもあります。事前に必要な手続きと掛かる費用を見込んでおかないといけません。

 

建物を建てる

建物を建てたり既存の建物を使用する場合は建築確認が必要になります。窓口は役場と建築安全センターと呼ばれるところになります。公図や測量図を持参して相談します。公図や測量図は所轄の法務局で入手できます。

最初にあたった物件では既設の建物を利用して管理棟にしようと考えました。これまで個人が週末に別荘として利用していたもので建築確認が取れていない状況でした。その後個別対応として使用許可が出ていたレベルで了承を得ましたがそこに至るまでかなりの時間を要しました。

建築確認に加え、場所が災害指定地域になっているか否かの確認が要ります。担当部署は県土事務所という窓口です。地域によっては建物が建てられないケースがあるので注意が必要です。

シャワー・トイレ・流し設備がないときは、これらを追加する際にも建築確認の有無がどうなるかが問題となります。結果10平方メートル以内の設置であれば建築確認は不要ということでした。役場の建築担当だけでなく、建築基準法関係ということで建築安全センターへも全体像を話す必要がありました。

小さな役場であっても建築関係と浄化槽関係で縦割りになっています。役所はどこまでいってもこんな感じ。一か所で完結するものはなくあちこちたらい回し状態になります。その分手続きにはそれなりの時間が掛かると思っていた方がいいです。

 

火災関係の手続き

最初は警察に行きました。そこで消防署分署に行くように言われ後日打合せを行いました。届け出としては、消防法上の防災対象物として管理棟の使用開始届が必要になります。様式は消防本部のホームページよりダウンロードできます。

事業スタート１ヶ月前までに消防署の予防課に提出します。その際、所在地の案内図（グーグルマップなどで可）、建物平面図、立面図（もしくは４方向からの写真）、面積、収容人数などがわかるものを用意します。任意ですが消火器を設置している写真があるとベターです。

それ以外は特に強制はありません。アドバイスとして次のようなものをもらいました。初期消火できる準備をする（赤いバケツで川から水を汲んでこれる）、野火は良くないので火を扱う場所を指定する、火気の使用に関しての注意書きを掲示する、タバコの喫煙スペースを設ける、強風などの気象条件により火気使用を制限する、応急手当できる救急セットを用意するなどです。

 

ゴミ処理先を決める

ゴミ収集がない場所のときは自分で動くことになります。方法は業者回収に来てもらうかもしくは指定された場所に自分で持ち込むかになります。コストでいうと自分で持ち込んだ方が断然安いのでその選択肢にしました。

最初に事業者登録する必要があります。事業用ゴミとして一回10キロ以内なら200円という手軽さ。ゴミをストックしまとめるのは少々不便ですが、使わない手はないと思います。

 

資金を用意する

これまでいろいろと準備に必要なことを書いてきました。肝心のお金がないと始まりません。掛かる予算を決め、あらかじめ資金調達しておく必要があります。僕の場合はうっかりこれができていなくて土壇場で苦労しました。

まず大まかな予算感。仮に水の何も来ていない山林を300万円程度に手に入れたとします。水道もしくは井戸で水を入れる費用、浄化槽の設置費用、電気工事費用、土地の整備費用、トイレ・シャワーなどの設置費用、ユンボの免許および免許費用、チェーンソーなどの機材費用などを加えると軽く1000万円を超えるイメージになります。安く山林を手に入れたからといってよろこんでいるようなものではありません。

資金を調達できる手段は公的なものか民間の金融機関になります。事業資金の融資には運転資金と設備資金の２つがあります。担当者は「運転資金ですか？設備資金ですか？」と最初からわかったように訊いてきます。あらかじめ両者の違いを大まかに理解しておいた方がいいです。

次に気をつけたいのが対象範囲です。僕の場合、二拠点の自宅がある市の融資制度では土地購入が対象になりませんでした。県の制度の一部に土地が対象のものがありましたが、過去事例がないので不確定要素が高い状況でした。いけると思って高を括っているとその時になって慌てることになるから要注意です。

そこで並行して日本政策金融公庫と最寄りの信用金庫に相談しました。気をつけたいのは融資実行までの期間が長いこと。審査を通過してからになります。いずれも融資実行までには１ヶ月程度を要します。良い物件が出てきたところで資金の算段ができていなかったらその先に話は進みません。さあやるぞという段階になって地団駄を踏まないといけなくなります。

僕の場合はタイミング的にログハウス物件が出てきたので住宅ローンという選択肢も出てきました。ところが既に自宅としてのローンがあると追加の住宅ローンは厳しくなります。当時セカンドハウスローンをやっているのはイオン銀行とフラット35を手掛けているアルヒ。双方にアプローチしました。

イオン銀行はネットからの申込。事前審査をパスした後のやりとりに時間が掛かりました。一方アルヒには店頭相談に行きました。翌日には事前審査の結果出てスムーズに事が進みました。一概にどちらが良いとは言えませんが担当者次第というところでしょうか。

 

まとめ

誰の手にも掛かっていない山林をゼロからプライベート焚き火ができる場所に仕立てていく。まさに開拓者そのもの、夢とロマンがあります。その分実現するには相当数の労力と時間とお金が掛かります。取り組む価値はありますが覚悟して臨む必要があります。

こうした経験を通じて「焚き火民泊」というモデルをゼロから構築しました。誰もが手掛けやすいノウハウで、焚き火コミュニケーション文化を広めていけたら･･･、共感いただける仲間ができたら･･･そんなことを考えながら日々活動しています。